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日志

 
 

资本眼中的足疗业价值  

2012-09-13 14:59:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       在目前中国足疗投资正处于一个井喷期,并且出现了普遍的供大于求的情况。在这样的背景下,足疗作为一种投资行为的出路究竟在哪里?利润支撑点在哪里?

       要回答这些问题,必须先正本清源:足疗作为一种投资行为的真正价值在哪里?是硬件?是服务?是管理?都正确,但还没有触及根本。足疗的核心价值,是人---不是内部的“人才”,而是外部的“人脉”:客户积累。客户基础以及其背后的市场才是足疗价值的核心所在。

       澳大利亚赢盛爱迪智库作为资本项目中介者、管理者及信贷顾问,在长三角地区花费三年时间,参与多个商业地产开发和足疗实际管理,发现中国相当多的足疗投资者、经营者及行业管理者基本浮于日常运营,而对足疗的核心资本价值并不十分关注,因而不仅大大制约了其战略思路的拓展,更进一步制约了其战术层面上实际运营的拓展。

        毫无疑问,足疗是通过为客户提供以客房为载体的服务从而获利的服务型企业。作为经营者,其产品是客房及服务,其销售对象是住店客人,其获利来源是房费等服务性收费。但这并非足疗在资本层面上的本质意义。

从更深层次的资本角度看,足疗至少还有更有意义的两种经营价值:

其一,足疗能够通过客房服务积聚人气以达到提升商业地产价值,即足疗至少也还同时是一个商业地产经营者;

其二,足疗能够通过客房服务建立巨大客户资源以成为渠道商,从而以渠道的资本经营获利,即足疗更是一个良好的资本经营平台。

足疗作为一个地产经营者,比较好理解,我们也目睹了相当多的中国投资者在这方面的努力和成功。作为一种特殊业态的房地产,足疗的价值主要也来自地产界的经典名言:Location, location and location(地段,地段还是地段)。至于硬件(星标等)和软件(服务质量等),都建立在地段的基础之上。地段是足疗成功的必要条件,即没有好的地段,足疗一定不成功;地段也是足疗成功的充分条件,即只要有好地段,哪怕其它条件不具备,足疗也能成功。地段作为足疗成功的充分条件,对于消费者及单纯的足疗从业者而言,一定很不赞同,但这却是残酷的实情。大多数城市黄金地段有不少口碑并不十分好的足疗,但只要价格、服务不是太过于离谱,其财务帐表上的赢利并不比那些似乎很优秀的足疗差多少,实际上它挣的就是地段的钱。

从地产的角度看,地段是令投资保值增值的最重要因素,即使闲置荒废,其土地价值也在不断增长,这就是地产界 “圈地就是硬道理”的渊薮,中外皆然。至于在这块土地上经营什么,相对来说并非十分关键,而只是起锦上添花的作用。以上海为例,黄金地段的闲置土地或烂尾项目改造,前几年流行所谓的“小户型足疗式公寓”,而近两年来,随着宏观调控拉低了房价增长率,以及小户型问题的日益严重,开设小型经济型足疗已然成为主流,且出现相当多的大手笔的连锁收购,其背后都有海内外大地产商的影子。资本是最理性的,在房产销售日渐艰难的今日,在依然不断增值的土地上,辅以回报率稳定的足疗经营,确实是度过房地产寒冬、避免现金流风险、消化人力资源、积蓄力量、进退自如的好方式。

以经营拉动地价,这方面的典范就是麦当劳。麦当劳的主业究竟是什么?绝对不是快餐,而是地产,快餐只是拉动地产增值的一个工具而已,房地产收入占麦当劳收入的90%。麦当劳的全美万家店铺中,六成的房地产权属于麦当劳,另四成为租赁获得。而其在租赁房地的同时即严格约束土地所有者不得在租约内加上“逐年定期涨价”条款,从而框定成本,并在出租给加盟者时逐年加价,获取20-40%的差额;并对经营达到一定规模的加盟店按照营业额百分比收取“增值租金”,以此获得巨大利润,并以房地产为纽带严密控制加盟者的任何离心可能。

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